2016漯河房地产市场分析报告|漯河楼市网

1月20日,国家统计局公布2016年中国经济发展数据,数据显示,2016年国内生产总值74.41万亿元,GDP全年增速为6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增长6.7%,四季度增长6.8%。国家统计局分析认为,2016年国民经济运行呈现缓中趋稳、稳中向好,实现了“十三五”良好开局。

具体到房地产方面,2016年全国房地产开发投资额为10.25万亿元,比上年名义增长6.9%。商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%。商品房销售额117627亿元,增长34.8%。商品房销售面积与销售额纷纷创下历史新高。具体表现在:

1、房地产开发投资:2016年固定资产投资为596501亿元,比上年增长8.1%;房地产开发投资为102581亿元,比上年名义增长6.9%,其中住宅投资为68729亿元,比去年增长6.4%。
2、房地产开工、竣工面积:2016年全国房地产新开工面积为166928万平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新开工面积为115911万平方米,比去年增加8.7%;竣工面积为106128万平方米,比去年增加6.1%,其中住宅竣工面积我i77185万平方米,比去年增加4.6%。
3、商品房销售面积、销售额:2016年全国商品房销售面积为157349万平方米,比上年增加22.5%,其中住宅销售面积增加22.4%;2016年全国商品房待售面积为69539万平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面积减少200万平方米;2016年全国商品房销售额为117627亿元,比上年增加34.8%,其中住宅销售额增加36.1%。
4、土地成交面积及成交额:2016年全国房地产土地购置面积为22025万平方米,比上年下降3.4%,土地成交价款为9129亿元,比去年增加19.8%。
5、房地产开发资金来源:2016年全国房地产开发企业到位资金为144214亿元,比去年增加15.2%,其中个人能按揭贷款24403亿元,比去年增加46.5%。
6、社会消费品零售:2016全年社会消费品零售总额为332316亿元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及装潢建材比去年增加14%。
7、居民消费情况:2016年全年居民消费价格上升2%,其中居住消费上升1.6%;2016年全国居民人均可支配收入为23821元,比去年上升8.4%;广义货币(M2)余额为155.01万亿元,比去年增加11.3%;社会融资规模量为17.8万亿元。
8、全国城镇化率:2016年全国城镇化率为57.35%,大陆人口为138271万人,比去年增加809万人,其中乡村常住人口为58973万人,比去年减少1373万人,城镇常住人口为79298万人,比上年末增加2182万人。
总结:2016年中国房地产市场受多种因素的影响,比2015年有明显增长。从全国范围看,房地产发展形势总体还是好的,但同时分化比较严重。所谓的热点城市、一线城市和一些二线城市,共有15个重点城市,在前9个月,房地产形势发展得更快一些,同时也带来了房价的上涨。从9月底以后,这些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在过去三个月,这些城市房地产价格涨幅已经得到了控制,特别是公布的12月份的住宅销售价格数据,15个城市当中,12个城市的住宅销售价格环比都是下降的,2个是持平的,只有1个环比略有上涨,但是涨幅也是明显回落的。所以,房地产市场调控已经取得了明显的成效。
从国家统计局公布的数据来看,全国房地产库存总体是下降的。所以,去年在控制少数城市房价过快上涨和部分城市库存较多问题上,两方面都有明显成效。全年的数据也反映了这个过程,应该说这些数据比起前些年的暴涨暴跌数据,还是相对比较平缓的。

2016年中国房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。 主要表现在以下几个方面:

经济形势:2016年GDP增长趋向探底,地产拉动明显;克强指数、PMI反弹,经济下行压力有所缓和;
金融环境:商业银行将信贷大规模投向按揭,房贷规模近乎翻倍,资金“脱实入虚”明显;
政策环境:地产过热,导致房地产政策由松转紧,“抑制资产泡沫”成为政策主基调;
房地产销售:2016年全国商品房住宅销售量上涨24.5%,销售额增加37.5%,全年增速前高后低,趋于回落;
城市分化:2016年一线城市成交量持平,价格盘整,二三线城市量价齐增,一二线销售价格同比增速高;
房地产开发投资:受销售向上影响,带动全国房地产投资额反弹,但反弹力度弱,投资仍处低位;
价格与供求:中国房地产前三季度涨幅明显,调控收紧后价格趋稳;市场成交全年高位运行,成交结构明显上移,全年成交居历史高位,四季度成交有所回落,热点城市各层次产品价格提升显著,成交结构持续上移。
土地市场:一二线土地市场热度高,“地王”不断,高价地开发蕴风险,整体土地供需仍维持低位,部分二线城市成交量明显增长,热点城市高价地块频出,调控收紧后降温;全国土地成交同比价涨量缩,成交价上涨21.4%,成交面积下降4.3%,开发商补库存相对谨慎;河南18地市土地整体供求比例为1.12,多数地市土地市场供求基本平衡,除郑州外17地市中,南阳、商丘、漯河土地市场活跃,供需旺盛。
房地产库存:住宅去库存明显,一二线库存紧缩,三四线库存压力仍在,去化周期11个月;
开发企业:2016年中国百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。

1、开发投资增速高位提升

1-11月份,河南省房地产开发投资5469.97亿元,同比增长27.4%,增速同比加快17.0个百分点,比1-10月份加快1.1个百分点,比全国平均水平高20.9个百分点。房地产开发投资占全省固定资产投资比重为15.3%,贡献率达27.9%,比1-10月份提高1.1个百分点,拉动固定资产投资增长3.7个百分点,是全省固定资产投资稳定增长的中坚力量。

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2016年全省18个地级市10个省直管县房地产投资开发情况

从投资构成看,土地购置费高速增长是拉动全省开发投资快速增长的主要因素。1-11月份,房地产开发投资中建筑工程投资4426.15亿元,同比增长21.8%,增速比1-10月份加快0.4个百分点,占全部房地产开发投资的80.9%,占比同比下降3.7个百分点;土地购置费535.49亿元,增长66.9%,增速加快5.4个百分点,占全部开发投资比重为9.8%,占比提高2.3个百分点。
全省土地购置费的增长,主要靠郑州拉动。2016年以来,郑州市土地交易火爆,土地成交单价和价款记录不断刷新,土地购置费大幅增长,1-11月份郑州土地购置费达367.80亿元,增长247.3%,成为带动全省开发投资不断攀升的引擎。

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2、房屋新开工面积高位增长

2016年以来,市场销售和预期转好,项目开工和施工进度加快,房屋新开工面积持续保持高位增长。1-11月份全省房屋新开工面积达13412.77万平方米,同比增长39.0%。其中,住宅新开工面积9914.80万平方米,增长34.2%,占房屋新开工面积的比重为73.9%。
1-11月份,全省房屋施工面积46107.63万平方米,同比增长16.6%。其中,住宅施工面积34539.79万平方米,增长14.6%,占房屋施工面积的比重为74.9%。

3、到位资金增速小幅回落

1-11月份,全省房地产开发企业实际到位资金5810.03亿元,同比增长28.6%,增速比1-10月份回落1.7个百分点。全省房地产开发企业实际到位资金增速比开发投资增速高1.2个百分点。分类型看,国内贷款和其他资金中的个人按揭贷款增速回落幅度较大。1-11月份,全省房地产开发企业自筹资金3248.16亿元,同比增长21.9%,增速比1-10月份回落0.2个百分点;国内贷款631.56亿元,增长54.7%,增速回落5.9个百分点;其他资金1928.66亿元,增长33.8%,增速回落3.1个百分点。其他资金中,个人按揭贷款711.62亿元,增长45.2%.增速回落9.1个百分点。

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4、土地购置面积两位数增长,成交价款飙升

2016年,外地开发企业纷纷入郑圈地,郑州土地市场活跃,地王频出,全省持续下降三年的土地购置逐渐好转,至1-8月份实现正增长后保持两位数增长。1-11月份,全省房地产开发企业土地购置面积982.08万平方米,同比增长16.4%;土地成交价款达400.74亿元,增长132.5%。

5、热点城市销售回落,去库存成果显著

2016漯河房地产市场分析报告|漯河楼市网|2016漯河房地产市场分析报告|漯河楼市网1-11月份,全省商品房销售面积9038.50万平方米,同比增长33.0%,增速比1-10月份回落3.0个百分点。今年以来,受郑州楼市火爆影响,全省商品房销售面积增速保持大幅加快态势。10月郑州出台调控新政,商品房销售转冷并传导至周边地市。1-11月份,18个省辖市中10个省辖市商品房销售增速回落,郑州增长65.5%,增速回落2.0个百分点,前期增速较高的平顶山、濮阳、漯河分别回落10.4个、27.3个和17.9个百分点。
分房屋类型看,住宅和非住宅类销售增速均有所回落。商品住宅销售面积为8134.32万平方米,同比增长32.9%,增速比1-10月份回落2.6个百分点,占商品房销售面积的比重为90.0%;非住宅类商品房销售面积为904.17万平方米,增长34.1%,增速回落6.2个百分点,占商品房销售面积的比重为10.0%。
1-11月份,全省商品房销售额4559.72亿元,同比增长43.8%,增速比1-10月份回落3.6个百分点。其中,商品住宅销售额为3951.32亿元,增长47.5%,占商品房销售额的比重为86.7%,同比提高2.2个百分点。非住宅类商品房销售额为608.40亿元,增长23.9%,占商品房销售额的比重为13.3%。

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6、商品房销售和待售情况

2016漯河房地产市场分析报告|漯河楼市网1-11月份,商品房销售面积9038.50万平方米,同比增长33.0%,增速比1-10月份回落3.0个百分点。其中,住宅销售面积增长32.9%,办公楼销售面积增长24.2%,商业营业用房销售面积增长34.3%。商品房销售额4559.72亿元,增长43.8%,增速比1-10月份回落3.6个百分点。其中,住宅销售额增长47.5%,办公楼销售额增长23.2%,商业营业用房销售额增长24.5%。
11月末,商品房待售面积3488.53万平方米,比10月末减少20.25万平方米。其中,住宅待售面积减少37.98万平方米,办公楼待售面积增加10.27万平方米,商业营业用房待售面积增加6.47万平方米。
住宅待售面积比2015年底减少近200万平方米。11月末,全省商品房待售面积3488.53万平方米,比2015年底减少118.30万平方米。其中,住宅待售面积2571.52万平方米,比2015年底减少196.74万平方米,扩大住房消费的各项措施成效显著。但办公楼、商业营业用房待售面积仍呈增长态势,办公楼106.74万平方米,增加16.34万平方米,商业营业用房606.34万平方米,增加42.48万平方米,需引起足够重视。
当前和今后一个时期,河南应在郑州市场降温与全省降库存的双重选择中,找到政策结合点,区别对待,分类施策。继续按照“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”的要求,充分发挥市场对资源配置的决定性作用,加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,探索建立完善的房地产调控长效机制,确保房地产市场的平稳健康发展。

1、区位、面积与人口

漯河市位于河南省中南部,曾是"内陆经济特区",现已被评为"中国品牌城市",而且是中西部首个、全国第二个获此殊荣的城市。漯河是中国首个"食品名城"。此外,漯河还先后摘取"国家园林城市"、"全国绿化模范城市"、"国家森林城市"、"中国特色魅力城市"、"中国人居环境范例奖"等桂冠。 漯河面积2617平方公里,常住人口257.5万人,辖3区(郾城区、源汇区、召陵区、西城区)、2县(临颍县、舞阳县)和1个漯河经济技术开发区、1个西城区。 2016漯河房地产市场分析报告|漯河楼市网

2、经济发展:

漯河深入贯彻落实中央、省、市各项决策部署,主动适应经济发展新常态,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生各项工作,全市经济都有新的发展和提高,各项社会事业稳步发展。2015年漯河市国民生产总值992.9亿元,比上年名义增长9%。 2016漯河房地产市场分析报告|漯河楼市网

3、漯河市2016年度土地供应情况:

漯河市为切实加强国有建设用地供应管理,科学调控土地市场,合理配置土地资源,积极发挥计划引导作用,全面贯彻落实国家宏观调控政策,以科学发展观和构建和谐社会重大战略思想为指导,加快经济发展方式转变,促进城乡协调发展,加强土地供应统筹管理,保障漯河市社会建设、经济建设工作的顺利进行,依据《国有建设用地供应计划编制规范(试行)》(国土资发〔2010〕117号),结合《漯河市城市总体规划》、《漯河市土地利用总体规划》和土地利用年度计划,参考上年度供地情况和本年度用地需求,制定本计划。

(1)计划指标
1.1供地总量 :2016年土地供应总量在135公顷左右,其中新增建设用地在108公顷左右,鼓励和引导利用存量建设用地27公顷左右。
1.2用途结构:在2016年土地供应总量中,商服用地16公顷;工矿仓储用地19公顷;商品住宅用地56公顷。
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1.3空间布局:2016年郾城区范围内的用地供应量占全市供应总量约32%,源汇区(含西城区)范围内的用地供应量占全市供应总量约22%,召陵区范围内的用地供应量占全市供应总量约20%,经济开发区范围内的用地供应量占全市供应总量约13%,城乡一体化示范区范围内的用地供应量占全市供应总量约13%。
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1.4供地原则:继续保持土地开发投资合理规模,增强政府调控土地市场能力。充分利用本市自然条件和历史文化优势,加强全市房地产业统筹规划,对保障性住房项目用地实行“应保尽保”;合理增加普通商品住房用地供应,优先保证中低价位、中小套型普通商业住房用地供应,不断改善中低收入居民居住条件,逐步形成多层次的住房供应体系。积极支持新农村建设涉及国有建设用地的需求保障,鼓励企业利用存量房发展养老、创业等地产,开展多元化经营,促进房地产市场平稳运行。
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1.5土地供地情况:2011年-2016年,漯河市根据经济发展形势和房地产市场行情,适时调整土地供应,2012年土地供应达到峰值,共推出土地865公顷,但到了2015年土地供应急剧减少,2015年仅供应139公顷,2016年再次减少到135公顷。
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1.6土地基准地价:
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1.7漯河土地出让信息:2016年度,漯河市共出让土地47批次,共出让1209805.5平方米,合1814.71亩(计120.98公顷),出让土地用途以住宅、商用、工业、商务金融等为主,其中出让住宅兼商用用地649606.67平方米,工业用地455207.65平方米,科教用地12635.19平方米,其他商服用地92356平方米。
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4、2016年漯河市房地产市场分析::

2016年1-11月份漯河房地产开发投资完成53.75亿元,比2015年全年的48.89亿元上涨9.94%。

(1)商品住宅预售许可证批准情况
2016年漯河房管局共批准预售项目(住宅)数为51个,批准预售证为105个。预售总面积251.5万㎡,预售套数23101,每套房源平均面积约为109㎡。2016网签面积126.1万㎡,套数11704套,网签均价3814元/㎡,成交金额48.1亿,每套房源平均面积(网签)108㎡。

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(2)商业预售许可证批准情况
2016年漯河房管局共批准预售项目(商业)数为33个,批准预售证为105个。2016年漯河共商品房预售证(商业)预售面积286817㎡,共计2672套。2016商业网签面积15163㎡,共计86套,签约金额约为1.2亿,网签成交均价约为7956元/㎡。未售面积271294㎡,套数2586套。

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(3)2010-2016前三季度漯河商品房销售情况:
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(4)2016年漯河房地产市场无证销售的现象仍有出现: 2016年度漯河市房地产管理局共发布12期购房警示,共计555个项目给予警示,主要是因为“五证”不全对外销售;其中对漯河市双河置业有限公司等六家房地产开发企业给予违规预售行政处罚和罚款。

(5)2016年漯河市房地产销售行情:2016年漯河市房地产市场现有楼盘100个左右(市区),但2016年漯河房地产市场正常在售楼盘为60个左右。 2016漯河房地产市场分析报告|漯河楼市网

(6)2016年漯河市各楼盘活动汇总: 2016漯河房地产市场分析报告|漯河楼市网

2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。

1、行业发展:货币政策稳健中性,房地产市场发展外部动力减弱

2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来,供给侧改革初见成效,在去产能影响下,工业品价格上涨,企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。 2016年信贷结构的投向异常(对实体经济支持尚需加强)和流向异常(纷纷涌向一二线热点城市),也有望促使2017年信贷政策实现更均衡分配,即加大对实体经济的信贷支持力度,适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜,以降低一二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面,在强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

2、市场趋势:销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长

◆ 需求:销售面积将下滑,二线城市降幅更明显
◆ 供应:全国新开工小幅下降,投资增速趋缓
◆ 价格:政策趋紧需求下降,价格将有所回调

政策收紧、需求下降,价格面临回调。预计2017年,房地产价格存在一定的下跌压力,但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足。
从不同城市来看,2017年一二线热点城市将继续受到政策影响,各类需求受到抑制,价格面临调整,同时供应结构也将转向自住型供应为主,价格也存在结构性调整的可能性,而三四线城市库存压力仍存,价格上涨动力不足。综合来看,2017年全国商品房均价将出现小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之间。
2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。

(河南楼市网荣誉出品;以上信息综合中指研究院、河南省统计局、漯河楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!)

项目地址:辽河路与白云山大道交会处西
销售均价:3800元/㎡
销售热线:0395-3567666/777
项目地址:长江路与太白山路交汇处东南
销售均价:4300元/㎡
销售热线:0395-3266999/6185555
项目地址:淞江路与沙河交汇处
销售均价:3500元/㎡
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项目地址:滨河路与井冈山路交汇处西侧
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