近年来,受人民生活水平不断提高等因素刺激,漯河市房地产开发速度不断加快。政府采取正确对策,转移工作重点,以营造优美人居环境为出发点,以创宜居城市为总目标,积极引导和支持房地产业发展,并把其作为财政增收的重要渠道之一来培育,使该县的房地产开发业由小到大逐步成长起来,带动整个县域经济增长,成为市县国民经济发展的支柱产业。
目前,漯河市的商品房整体价格在2700元/-3000元/平方米左右,相对周边地级市仍处于低位。据业内人士分析,国家房地产相关宏观调控政策对三、四线城市的房价影响甚微。因此,从去年下半年漯河房地产业发展趋势来看,未来几年的商品房价格依然蕴藏较大的升值潜力。

2013年2月份漯河商品房成交情况

整体来看2月份漯河商品房权属转移登记719套,成交面积7.8万平方米,环比下降29.7%,同比下降42.0%。成交金额1.3亿元,环比下降30.2%,同比减少46.1%;成交均价1603元/㎡,较上月下降了0.7个百分点,较去年同期下降7.1个百分点。
从商品房类别看,2月份新建商品房成交面积为3.9万平方米,环比下降23.1%,同比下降43.9%。成交金额0.7亿元,环比下降31.1%,同比下降48.2%。成交均价1807元/㎡,同、环比均下降,降幅分别为7.5%和10.4%;存量商品房成交面积3.9万平方米,环比下降35.3%,同比下降40.0%. 成交金额0.5亿元,环比下降28.9%,同比下降43.2%。成交均价1395元/㎡,环比上涨9.8%,同比下降5.4%。

2013年1-2月份房地产市场运行情况

2013年1-2月份,漯河市商品房成交总面积18.9万㎡,较去年同期下降27.4%;成交金额3.0亿元,较去年下降31.4%。

2013年2月份新建商品房销售情况

2013年1—2月份漯河市新建商品房成交828套,同比下降31.7%;成交面积9.0万平方米,占该时期商品房成交面积的47.9%,同比下降32.3%;成交金额1.7亿元,占该时期商品房成交总金额的57.2%,较去年同期下降37.2%。

2013年2月份存量商品房销售情况

2013年1—2月份漯河市存量商品房成交套数833套,同比下降25.2%;成交面积9.9万平方米,同比下降22.3%;成交金额1.3亿元,同比下降21.7%。

2013年2月份商品房成交套型面积

2013年1-2月份漯河市新建商品房平均单套成交面积109.2㎡,本月新建商品房平均单套成交面积为107.4㎡,较上月单套平均成交面积略有下降。主要原因有:一是近年来家庭规模和结构趋向小型化,购房者在以家庭为单位的面积需求方面有所降低;二是由于房价上涨,置业成本增加,购房者在能力范围内所购面积被压缩;三是产品设计方面,提高了房子的实用性及使用率,推出创新魔变户型,赠送面积,使可用面积并无减少,功能依然齐全,但计价面积降低,总价实惠。整体看来漯河市新建商品房成交以中等面积三房为主。而存量商品房今年1—2月份单套成交面积为118.2㎡,较去年单套平均成交面积相比,上升了4.0个百分点。

商品房价格走势

2013年1—2月漯河市存量商品房成交均价1320元/㎡,同比上涨0.8%,新建商品房成交均价1925元/㎡,较去年同期下降7.1%;整体来看,在全国房价高涨的背景下,漯河房价回调主要是受到春节期间,针对外出务工人员回乡置业,各项目为了抢占客户资源,优惠活动比较多,促销力度比较大,致房价略微下降,但从长期发展趋势来看,漯河房价平均水平不高,随着土地成本及开发费用上升,价格仍会呈上涨格局。 漯河市2013年2月份新建商品房均价为1807元/㎡,环比下降10.4%,同比下降7.5%;存量商品房成交均价为1395元/平方米,环比上涨9.8%,同比下降5.4%。

区域划分:按照漯河房地产分布特征,主要分布

召陵区——召陵行政新区板块
召陵行政新区板块依托区政府的发展,开阔了一个新的居住版块,虽然交通便利但周边配套比较欠缺。
郾城区——沙北淞江新区板块、沙北东区板块
沙北淞江新区一直持续漯河市政务和居住的发展,此区域是目前漯河市房地产发展趋势的导向;沙北东区板块借助沙河的景观优势大力提倡养生居住区,楼盘不多但多为大规模社区,区域发展远不及松江新区。
漯河城市建设规划的方向是东进北优西扩,以完善老城区,建设新城区为重点,郾城区板块是漯河市规划受政策导向影响,起点较高,是最具有升值潜力的片区;同时,由于该区良好的市政规划,也成为最适宜人居高档片区。在售住宅项目多以中高档以上的高层和小高层为主,客户主要来源以私营业主、公务员、企业中高层等高收入群体为主还有部分来自其他县城的客户。
源汇区——中心板块(老城区)、107板块
中心板块利用便利的交通及火车站的带动汇聚了漯河大规模的商业并形成一个独立的商业中心;107板块凭借107的交通和看好漯河向西发展的前景,促成了该区域的形成。107国道贯穿漯河市南北,从郾城区到源汇区,新兴楼盘沿107国道依次分布。
开发区——开发区版块
虽享有老城区的配套的交通,但区域发展以食品工业为主,自身配套分布较为分散和老城区相比差异较大。

区域房地产发展趋势分析

1、产品主要是以小高层和多层为主,主力户型以120-130平方左右的三房为主。其次,小户型住宅之前供应有所不足,随着市场认可度的提升,新项目小户型供应量逐步提升。
2、东区住宅价格普遍较高,多集中在3200-4000元/平米左右,逐渐成为漯河市的价格制高点。
3、由于该区域价格较高,需要目标客户具有较强的价格承受力,因此,该区域将来必将逐渐成为财富、政治、文化精英的聚居地。
4、区域房地产发展过度依赖于政府建设速度,且区域内竞争非常激烈。

区域典型楼盘概况

郾城区域供应量

项目建筑形式

类比楼盘调查分析

建业壹号城邦

  • 项目类型:一期11栋小高层住宅
  • 总 占地:336.6亩
  • 总 建面:62万m2
  • 项目进度:楼层已封顶
  • 均 价:4000元/ m2左右
  • 开 发 商:漯河市建业房地产开发有限公司
  • 总 投 资:25亿元人民币
  • 容 积 率:1.7
  • 绿 化 率:42%
  • 停 车 位:420个
  • 建筑密度:20%
  • 主力户型:三房、四房两厅(89-162㎡)
  • 主 题:壹号城邦一期89-162㎡全阳光瞰景名宅
  • 地理位置:祁山路与牡丹江路交叉口东南角(新 会展中心西侧)
  • 小区配套:五星级酒店、5A写字楼、酒店式公寓、SOHO公寓、商业中心等紧邻国际会展中心和10万㎡市民广场,漯河一高、五高

金地·兰乔圣菲

  • 项目名称:金地·兰乔圣菲
  • 项目类型:一期8栋高层 二期7栋高层共15栋
  • 总 占 地:107亩
  • 总 建 面:180000 m2
  • 项目进度:二期开盘热销中
  • 均 价:4000元/ m2左右
  • 开 发 商:金土地置业有限公司
  • 公交线路:2、6、9、18、28、29、36、72路
  • 容 积 率:2.52
  • 绿 化 率:42%
  • 停 车 位:600个
  • 主力户型:三房132.6—146平米 两房95.6平米 复式168.9平米
  • 地理位置:黄河路中段路北交通北路东
  • 小区配套:黄河双语艺术幼儿园、昆仑路小学、受降路小学、漯河三中、沙北医院、二院、三院、口腔医院等

建业·森林半岛

  • 项目名称:建业·森林半岛
  • 项目类型:9栋高层13栋小高层7栋多层3栋别墅
  • 总 占地:115018 m2
  • 总 建面:210470m2
  • 项目进度:二期小高层售空,现三期尾房
  • 均 价:3000元/ m2左右
  • 开 发 商:漯河建业房地产开发有限公司
  • 容 积 率:1.8
  • 绿 化 率:42%
  • 停 车 位:600个
  • 建筑密度:20%
  • 主力户型:单身公寓50 m2,两居87 m2,三居117 m2,四居160 m2
  • 主 题:一种久违的尊荣上游、上层、上品
  • 地理位置:嵩山路与淮河路交汇处
  • 小区配套:金融和文化中心,与漯河市委、市政府、人大和政协仅一路之隔,东有国税局、财政局、漯河市实验幼儿园等

联合一百世贸中心

  • 项目名称:联合一百世贸中心
  • 项目类型:共32层,地下2层, 地上32层
  • 楼盘特色:城市综合体 小户型 酒店式公寓
  • 户 数:2000套左右
  • 总 建 面:160000 平方米
  • 物业类型:住宅、写字楼、小户型、商住
  • 开 发 商:河南福田联合一百置业有限公司
  • 公交线路:7、29、33、36、39等多路公交
  • 容 积 率: 4.5
  • 绿 化 率:30 %
  • 建筑形态:高层、写字楼、商住
  • 主力户型:商业,住宅两房、三房,酒店,写字楼,LOFT
  • 地理位置:淞江路与嵩山路交叉口西南角
  • 小区配套:业小哈拂幼儿园、育才小学实验中学、高中、公疗医院、第三人民医院;漯河三分之二的行政事业单位、办证大厅;四大银行;丹尼斯等等

总结

一、高层建筑是该区域发展趋势、且高层价格一直保持上扬。
二、市场上主力户型以大户型为主,三居为该区域需求量最多的户型。
三、郾城区毕竟属于中心区域,未来市场会有很大的需求量释放,所以将来的销售价格会平稳向上。
四、大社区开发园林景观绿化及社区配套是重点建设对象,也是社区将来销售的核心竞争力。

目标客户群体

目标客户群体描述

由于该区域的各种生活教育配套都比其他三个区域要齐全,导致生活成本较低,因此许多中心区的客户都倾向于在工作或原来居住的周边购房,“就近购买”的趋势异常明显。主力客户为楼盘周边的企业中高层及收入较为稳定的公务员、事业单位、教师群体及医生群体,私营业主也占有相当的数量。

客户特征总结

我们通过对楼盘调研信息的分析、对比,初步得出购房者的特征界定。

客户消费特点

由此,我们认为漯河市商品房消费市场存在以下特点:
1、购房者消费目的以改善居住条件,提高居住质量为主;
2、购房者对于高品质居住生活比较向往;
3、购房者区域消费特征明显,项目周边市场消费能力较强;
4、购房者注重实惠,消费趋于理性;
5、对于楼层的选择购房者有很强的居住习惯;
6、对于房型的要求较高,非常注重采光、通风。

1、从城区发展方向看,中心区由于土地供应有限。铁东、沙北在2011年将有长足的发展,将以满足周边居民改善型需求为主;未来以沙北区域为重点发展方向。
2、市场整体供应增加,竞争加剧,各家开发商品牌营销和产品品质的竞争将日益明显;市场供应增加主要表现在二个方面,一是随着城市化形式的扩张,新增土地供应的商品房将增加,2010-2011年拍卖的土地随着国家政策的严肃在2012年均可能集中入市,加大市场供应,二是保障性住房的建设,在很大程度上将分流部分客群。在双重竞争压力下,未来购房者将更注重品牌和产品品质的要求,对商品房开发也提出相应的高度。
3、受宏观政策影响,购房者会产生一定观望情绪,但因为眼下波及不到四线城市,所以总体影响不大;随着2011年和2012年初国家频繁推出新政想保持房地产健康稳定的发展,虽然从漯河楼市的基础状况来看,所受影响将相对较小,但在购房者心中会产品一定的期许,以延迟购房的计划,影响一季度甚至上半年的市场成交是有可能的。
4、价格仍将呈现稳中有升的局面,但上涨的幅度会有所不会太大。根据目前市场情况看,2012年漯河楼市的价格将维持2011年高位震荡的态势。整体价格预计会稳中有升。